Цивільне право України

Особливості окремих різновидів права власності

До особливостей окремих різновидів права власності належать: право власності на земельні ділянки та право власності на житло.

Земля є специфічним об'єктом права власності, оскільки відповідно до ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, у межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. У законодавстві використано поняття "землі" та "земельна ділянка". Різниця між ними полягає у тому, що землі є поняттям загальним і визначається здебільшого як об'єкт правової охорони та природне багатство, яке є важливою складовою національної безпеки держави. Земельні ділянки — це річ, яка може бути об'єктом цивільно-правових відносин.

Право власності на землю полягає в юридично закріпленій можливості особи володіти, користуватися і розпоряджатися земельною ділянкою на підставах і умовах, передбачених чинним законодавством. Право власності на земельну ділянку набувається і здійснюється відповідно до закону. Земельна ділянка — це частина земельної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Право власності поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній є, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд (ст. 373 ЦК). Власник має право використовувати земельну ділянку на свій розсуд відповідно до цільового призначення, а також усе, що міститься над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом і не порушує прав інших осіб.

На відміну від земельного, у цивільному законодавстві суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є:

• фізичні та юридичні особи (на землі приватної власності),

• держава (на землі державної власності),

• територіальні громади (на землі комунальної власності).

Підстави набуття права власності на землю визначено у ст.ст. 81—91 ЗК України. Однак ці підстави та порядок набуття права власності на земельні ділянки диференціюють залежно від суб'єктів.

Фізичні особи — громадяни України можуть набути права власності на земельну ділянку із таких підстав: укладення цивільно-правових угод, договору купівлі продажу, дарування, міни, безоплатної передачі земель державної і комунальної власності, приватизації земельних ділянок, які раніше було надано в користування, прийняття спадщини, виділення в натурі (на місцевості) належної земельної ділянки (паю). Особам чи їхнім спадкоємцям, які мали у власності земельні ділянки до 15 травня 1992 p., земельні ділянки не повертаються.

Іноземці та особи без громадянства можуть набувати право власності на землю (земельні ділянки) відповідно до закону. Їм надано право набути у власність земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення, на яких розташовано об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Спектр можливостей щодо набуття права власності на земельні ділянки для цієї категорії суб'єктів є доволі звужений: придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами, викуп земельної ділянки, на якій розташовано об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності, прийняття спадщини. Іноземні громадяни та особи без громадянства, які прийняли у спадщину земельні ділянки сільськогосподарського призначення, повинні протягом року їх відчужити. Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на землі несільськогосподарського призначення.

Юридичні особи можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення ними підприємницької діяльності у разі: придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими правочинами, внесення земельних ділянок їх засновниками до статутного фонду, прийняття спадщини, виникнення інших підстав, передбачених законодавством.

Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельну ділянку несільськогосподарського призначення: у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних зі здійсненням підприємницької діяльності в Україні, а також за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення, отримані у спадщину іноземними юридичними особами, мають бути відчужено протягом року.

Територіальні громади набувають у комунальну власність земельні ділянки у разі: передавання земель державної власності, примусового відчуження земельних ділянок у власників із мотивів суспільної необхідності, прийняття спадщини, придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами.

У власності держави перебувають усі землі України, крім земель, які перебувають у комунальній чи приватній власності. Держава набуває право власності на земельні ділянки у разі: відчуження земельних ділянок у власників із мотивів суспільної необхідності, придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами, конфіскації земельної ділянки, прийняття спадщини, передання у власність держави земельних ділянок комунальної власності територіальними громадами.

Іноземні держави та міжнародні організації можуть бути суб'єктами права власності на земельну ділянку, на якій розташовано будівлі та споруди дипломатичних представництв, відповідно до міжнародних договорів.

Права та обов'язки суб'єктів права власності на землю (земельну ділянку) встановлено земельним законодавством (ст.ст. 90—91 ЗК). Власнику земельної ділянки надано право: продавати та іншим способом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, спадщину чи заставу, право використовувати у встановленому законом порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, лісові насадження, водні об'єкти та інші корисні властивості землі, самостійно господарювати на земельній ділянці, зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також право дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Власникові земельної ділянки належить право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно. Право на забудову власник земельної ділянки реалізує за умови додержання ним архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, та використання її за цільовим призначенням. Тому особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна на земельній ділянці, не набуває права власності на нього.

Однак за рішенням суду право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнано за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, яку не було їй відведено для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудовано на ній, якщо це не порушує права інших осіб. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій його розміщено. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану. Право власності на земельну ділянку без зміни її цільового призначення та у розмірах, встановлених договором, переходить до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, які розміщено на земельній ділянці.

Якщо в договорі відчуження житлового будинку, будівлі або споруди не визначено розміру земельної ділянки, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яку зайнято житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок розміщено на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій їх розміщено, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Окрім низки специфічних прав, власник земельної ділянки зобов 'язаний:

1) забезпечувати використання земельної ділянки за цільовим призначенням;

2) дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних із встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

3) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів.

Право власності особи на земельну ділянку може бути припинено за таких підстав:

1) добровільна відмова власника від права на земельну ділянку;

2) смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця;

3) відчуження земельної ділянки за рішенням власника;

4) звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора;

5) відчуження земельної ділянки на вимогу кредитора;

6) відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

7) конфіскація за рішенням суду;

8) невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк, у випадках, визначених законодавством.

Іншим різновидом є право власності на житло. Право особи на житло полягає в її можливості мати у власності чи отримувати за договором найму з державного фонду житло, а також право користуватися житлом та вимагати від уповноважених органів реалізації цього права в повному обсязі.

Житлом фізичної особи визнається житловий будинок, квартира чи інше приміщення, які призначені та придатні для постійного проживання. Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Садибою є земельна ділянка разом із розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. У разі відчуження житлового будинку вважають, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом. Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Крім того, на квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку може поширюватись правовий режим кондомініуму.

Власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва. Він може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Якщо будинок споруджено або придбано житлово-будівельним (житловим) кооперативом, то він є його власністю. Тому член житлово-будівельного (житлового) кооперативу, який не викупив квартири, має право володіння і користування, а за згодою кооперативу — і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником. Власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку можуть створювати об'єднання власників квартир (житла). Об'єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".