Право землекористування

Реферат

Зміст

Вступ

В юридичній літературі право землекористування розглядається насамперед як правовий інститут, що охоплює сукупність однорідних земельно-правових норм, які закріплюють і регулюють підстави, умови та порядок надання, зміни і припинення використання земельних ресурсів. Таким чином, право землекористування є системою закріплених у земельному законодавстві правових норм, які регулюють суспільні відносини, пов'язані з добуванням корисних властивостей земельних ресурсів.

Водночас право землекористування виступає як правомочність фізичної або юридичної особи щодо користування земельною ділянкою і є правовідношенням, що виникає у процесі використання земельних ресурсів. Воно дає його володарю можливість добування корисних властивостей конкретної земельної ділянки. Як правовідношення це право включає сукупність прав і обов'язків, пов'язаних зі здійсненням землекористування. Отже, право землекористування має комплексний характер, що систематизує законодавчі вимоги і об'єднує їх у земельно-правовий інститут, а також охоплює правомочності суб'єктів — користувачів конкретних земельних ділянок та регламентує права й обов'язки землекористувачів, які реалізуються у правовідносинах.

Право землекористування як важливий правовий інститут правомочності землекористувача і земельного правовідношення ґрунтується на фундаментальних конституційних положеннях та вимогах земельного законодавства. Йому притаманні певні принципи як основні засади його правового регулювання. Вони відображені у загальних принципах земельного законодавства, передбачених ст. 5 ЗК, закріплені в його нормах, присвячених правовому регулюванню використання окремих категорій земель, є складовою частиною змісту прав і обов'язків землекористувачів тощо.

1. Види права землекористування

Відповідно до Земельного кодексу України землекористування може бути постійним або тимчасовим. Постійним визнається землекористування без заздалегідь установленого строку. Відповідно тимчасовим вважається землекористування строкове. Строки тимчасового землекористування визначені ЗК України.

В залежності від строку, на який земельна ділянка надана у користування, даний вид землекористування поділяється на два підвиди: тимчасове короткострокове і тимчасове довгострокове користування земельною ділянкою. Короткостроковим вважається користування землею на строк до трьох років, довгостроковим — на строк від трьох до двадцяти п'яти років. У разі виробничої необхідності ці строки законодавство дозволяє продовжити на період, що не перевищує одного строку відповідно короткострокового або довгострокового тимчасового користування землею.

Крім поділу за строками, тимчасове землекористування також поділяється на такі підвиди: тимчасове землекористування, що виникає на підставі рішення (адміністративного акта) власника ділянки, та тимчасове землекористування, що виникає на підставі договору.

Згідно зі ст. 8 ЗК земельні ділянки можуть передаватися в оренду. З прийняттям 6 жовтня 1998 р. Закону України «Про оренду землі» питання оренди землі в нашій країні регулюються цим Законом. Законом визначено, що оренда землі — це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою на підставі договору. Отже, оренда землі також є підвидом тимчасового користування землею. Право орендного і концесійного землекористування визначаються і як право спеціального землекористування.

2. Право орендного землекористування

Орендне землекористування є дещо новим, але достатньо розвинутим правовим інститутом земельного права. Земельно-правовими актами 30-х років минулого сторіччя оренда сільськогосподарських земель була заборонена. А з набранням чинності ЗК 1970 р. це положення було поширено на усі землі. Однак перебудова економічних відносин, яка почалася ще у радянський період, і здійснення аграрно-земельної реформи у незалежній Україні відновили орендне землекористування і надали йому нового правового змісту.

Згідно з ч. 1 ст. 93 ЗК право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. У цьому законодавчому визначенні наведені найважливіші складові оренди землі — виділення ділянки як об'єкта оренди, договірні підстави виникнення розглядуваного права, визначення терміну дії оренди та її платний характер, належність орендареві лише правомочностей володіння і користування земельною ділянкою, її надання для здійснення певних видів діяльності.

Більш детально відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, регулюються Законом "Про оренду землі". Відповідно до ст. 4 цього Закону об'єктами оренди є земельні ділянки, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ та міст і держави. З цього випливає, що об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки усіх суб'єктів права земельної власності. Тому немає будь-яких обмежень для їх надання в оренду. Важливо лише те, щоб ці ділянки належали на праві власності певним її суб'єктам.

Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами і водоймами, які розташовані на них, якщо це передбачено договором. Безумовно, будівлі та споруди можуть бути самостійними об'єктами орендних відносин як майно або майновий комплекс. Проте у даному разі йдеться про земельну ділянку як єдиний об'єкт оренди, що включає будівлі та споруди, на якому останні не є самостійними об'єктами, а орендуються разом із ділянкою. Складнішою є справа з орендою земельних ділянок з водоймами або лісоділянками. Незважаючи на пріоритетність положень земельного закону, у цьому разі все ж таки треба враховувати ознаки водойм і лісоділянок як самостійних об'єктів права, визначені водним та лісовим законодавством.

Не менш складною з точки зору правової бездоганності орендних відносин є оренда земельної частки, оскільки за суто юридичними вимогами закону вона не належить на праві власності громадянам-орендодавцям. Тому ч. 3 ст. 4 Закону "Про оренду землі" передбачає, що при передачі в оренду земельних ділянок громадянами, які мають право на земельну частку у недержавному сільськогосподарському підприємстві, місце їх розташування визначається з урахуванням вимог раціональної організації території та компактності землекористування відповідно до спеціальних землевпорядних проектів, які затверджуються загальними зборами членів сільськогосподарського підприємства або зборами уповноважених, а в акціонерних товариствах — загальними зборами.

Суб'єктами орендних відносин, пов'язаних з використанням земельних ділянок, є орендодавці та орендарі. Згідно з ч. 5 ст. 93 ЗК орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. А відповідно до ст. 5 Закону "Про оренду землі" ними є громадяни та юридичні особи України, у власності яких знаходяться земельні ділянки. Орендодавцями ділянок, що знаходяться у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні та міські ради, а тих, які є у державній власності, — районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень. Рішення про надання в оренду земельних ділянок зазначені органи приймають після узгодження цього питання на сесіях відповідних рад.

Згідно з ч. 2 ст. 93 ЗК земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Отже, усі перелічені суб'єкти права визнаються орендарями земельних ділянок.

Використання орендованих земельних ділянок здійснюється на підставі договору, який укладається між орендодавцем та орендарем. Відповідно до ст. 12 Закону "Про оренду землі" договір оренди землі — це угода сторін про взаємні зобов'язання, згідно з якими орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк. У Законі визначені умови та порядок укладання договору оренди земельної ділянки, а також інші вимоги, без яких він не може мати юридичної сили.

У договорі оренди обов'язково має бути зазначено: об'єкт оренди з визначенням місця його розташування та розміру; термін дії договору; розмір та форма орендної плати, терміни та порядок її внесення і перегляду; основне цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві, обмеження щодо її використання; покладання на одну зі сторін ризику випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди або його частини; відповідальність сторін. За згодою сторін у ньому можуть бути наведені й інші дані. При цьому як істотні, так і додаткові умови договору не повинні суперечити вимогам закону. Однак відсутність хоча б однієї з істотних умов є підставою для відмови у державній реєстрації договору або визнання його у встановленому законом порядку недійсним.

У Законі "Про оренду землі" закріплені й вимоги до оформлення договору оренди. Так, відповідно до ст. 13 він має укладатися у письмовій формі та посвідчуватися нотаріально за місцезнаходженням земельної ділянки. Договір, укладений на строк до п'яти років, підлягає нотаріальному посвідченню за бажанням однієї з сторін, а той, який укладено на термін більше п'яти років — в обов'язковому порядку. Невід'ємною частиною договору є план земельної ділянки. Закон передбачає також порядок укладання договору, який набуває чинності після його підписання сторонами та здійснення державної реєстрації.

Орендне землекористування може бути короткостроковим і довгостроковим. Згідно з ч. 3 ст. 93 ЗК короткострокова оренда не може перевищувати п'яти років, а довгострокова — 50. Водночас у межах цих термінів Закон допускає можливість укладання договору, термін дії якого обумовлюється певними умовами. До них можна віднести, наприклад, завершення виконання необхідного обсягу господарських робіт, закінчення будівництва, капітального ремонту або реконструкції жилих будинків та виробничих споруд тощо.

Орендне землекористування як спеціальний вид використання земельних ресурсів є платним. Відповідно до ч. 2 ст. 206 ЗК плата за землю справляється згідно з законом. Таким законом є Закон "Про плату за землю", відповідно до якого ця плата здійснюється у вигляді земельного податку або орендної плати. Однак для внесення плати за орендовані земельні ділянки цим Законом передбачено виняток, згідно з яким її розмір регулюється Законом "Про оренду землі".

У ст. 19 Закону "Про оренду землі" плата за земельну ділянку визначається як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення плати встановлюються за угодою сторін, що відображається у договорі оренди. У період дії останнього внесення орендної плати наперед допускається на строк не більше одного року. У разі визнання договору недійсним одержана орендодавцем за фактичний строк користування земельною ділянкою плата не повертається.

Закон передбачає і форми встановлення сторонами орендної плати. Вона може вноситись у грошовій, натуральній та у відробітковій (надання орендарем певних послуг орендодавцеві) формах. Закон допускає поєднання зазначених форм та закріплення у договорі інших форм плати. Однак орендна плата за земельні ділянки, що знаходяться у державній та комунальній власності, повинна вноситись лише у грошовій формі.

Оренді земельних ділянок приділено багато уваги у ЗК. Причому це стосується земель усіх категорій земельного фонду, незалежно від їх основного цільового призначення. Треба зазначити, що нині розвиток орендних відносин залежить не стільки від цього призначення, скільки від видів діяльності орендарів. Відповідно до Закону підставою надання земельної ділянки в оренду є насамперед здійснення підприємницької діяльності, наприклад, фермерського господарства, з використанням землі як засобу виробництва, здійснення різних видів будівництва з використанням земельних площ як просторового базису тощо.

Законом передбачена можливість орендного землекористування й при здійсненні інших видів діяльності, зокрема ведення громадянами особистого селянського господарства або заняття садівництвом, обслуговування жилих будинків та гаражного будівництва. Непідприємницьке орендне землекористування може здійснюватися і юридичними особами, наприклад, державними підприємствами, науковими установами, комунальними підприємствами, приватними підприємствами.

Певний інтерес становить правове регулювання суборенди земельних ділянок. Згідно з ч. 4 ст. 93 ЗК орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі. Отже, суборенда є різновидом орендного землекористування і являє собою переуступку орендарем права володіння і користування орендованою ним земельною ділянкою суборендареві.

У наведеній нормі ЗК на відміну від ст. 9 Закону "Про оренду землі" суборенда не пов'язується ні з землями сільськогосподарського і несільськогосподарського призначення, ні з тими винятковими випадками, за яких орендар має право надавати їх у суборенду. Потрібна лише згода первісного орендодавця, тобто власника землі.

Як договір оренди земельної ділянки, так і договір суборенди підлягають державній реєстрації, а на вимогу однієї з сторін — і нотаріальному посвідченню. У Законі "Про оренду землі" закріплені й спеціальні вимоги до суборендного землекористування. Зокрема, умови договору суборенди мають бути визначені в межах договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Термін дії договору суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди. У разі припинення або розірвання останнього суборендний договір також втрачає чинність.

3. Право концесійного землекористування

Концесія як форма підприємницької діяльності була відома дореволюційному законодавству і здійснювалась на практиці, у тому числі на території сучасної України, зокрема під час освоєння природних багатств у добувній промисловості, при розробці лісових ресурсів, використанні земельних площ для дорожнього будівництва тощо. Концесійна форма використання природних ресурсів іноземними суб'єктами права існувала й у радянський період до другої полонини 30-х років минулого сторіччя. Проте зі зміцненням позицій права виключної державної власності на землю та інші природні ресурси вона була заборонена.

Нині концесійна діяльність відроджується. Прийнято Закон від 16 липня 1999 р. "Про концесії" та Закон від 14 грудня 1999 р. "Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг". Певною мірою до концесійного законодавства можна віднести і Закон від 14 вересня 1999 р. "Про угоди про розподіл продукції", який передбачає залучення інвестицій для видобутку корисних копалин та розподілу продукції гірничодобувної промисловості. Безперечно, для зазначених видів концесійної діяльності необхідні земельні ділянки. Тому чинний земельний закон передбачає можливість концесійного використання земельних ресурсів.

Відповідно до ч. 1 ст. 94 ЗК для здійснення концесійної діяльності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки у порядку, встановленому земельним законом. Проте концесійне використання земельних ресурсів відрізняється від орендного землекористування.

У ст. 1 Закону "Про концесії" концесія визначається як надання з метою задоволення суспільних потреб уповноваженим органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування на підставі концесійного договору на платній та строковій основі юридичній або фізичній особі права на створення та управління об'єктом концесії (строкове платне володіння) за умови взяття суб'єктом підприємницької діяльності на себе зобов'язань щодо створення та управління об'єктом концесії, а також майнової відповідальності й можливого підприємницького ризику. У цьому законодавчому визначенні концесії є деякі правові складові оренди. Однак не усі вони збігаються з аналогічними ознаками оренди землі.

Такі складові концесії, як договірні засади її виникнення, платне і строкове володіння і користування об'єктом концесії, зближують її з орендними відносинами. Проте навіть у них можна знайти ознаки, що відмежовують концесію від оренди. Так, згідно зі ст. 1 розглядуваного Закону договір концесії являє собою угоду, відповідно до якої уповноважений орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування надають на платній і строковій основі суб'єкту підприємницької діяльності (концесіонеру) право створити об'єкт концесії або істотно поліпшити його і здійснювати управління ним згідно з законом з метою задоволення суспільних потреб.

У наведених визначеннях зафіксовано кілька важливих особливостей концесійного використання земельних ресурсів. Це насамперед те, що концесієдавцем виступає уповноважений орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, а, отже, земельна ділянка є об'єктом права державної або комунальної власності. По-друге, концесіонером може бути лише вітчизняний або іноземний суб'єкт підприємницької діяльності. Тому земельна ділянка надається лише для здійснення останньої. По-третє, на відміну від інших видів підприємницької діяльності, які здійснюються з метою одержання прибутку, метою концесійної діяльності є задоволення суспільних потреб.

Відповідно до ст. 9 Закону "Про концесії" концесійний договір укладається на визначений у ньому строк. Проте він має бути не менше 10 та не більше 50 років. Таким чином, термін короткострокового концесійного використання земельних ділянок у два рази перевищує термін короткострокової оренди землі.

Відповідно до ст. 20 Закону "Про концесії" передача об'єкта у концесію не спричиняє перехід права власності на нього до концесіонера. Майно, створене на виконання умов концесійного договору, є об'єктом права державної чи комунальної власності. Водночас у Законі закріплено положення про те, що придбане концесіонером на виконання умов договору майно належить йому на праві власності та може переходити у власність держави або територіальної громади після закінчення строку дії договору.

Концесіонеру належить право власності на прибуток, одержаний від управління об'єктами концесії, а також на вироблену продукцію. Завдяки цьому він покриває витрати та задовольняє свої підприємницькі інтереси. Концесіонер також має право за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення та поліпшення майна, одержаного в концесію. Проте право власності на таке майно залишається за державою або територіальною громадою. Концесіонер же має право на адекватне відшкодування витрат за рахунок прибутку, якщо інше не передбачено договором.

Усе викладене дозволяє зробити висновок, що концесійне землекористування є самостійним видом строкового та платного володіння і користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на підставі договору концесії. Це не виключає можливості надання земельної ділянки, що належить на праві приватної власності, у платне строкове володіння і користування концесіонера. Але така ділянка може надаватись лише на підставі договору оренди. Таким чином, концесіонер може користуватися земельними ділянками на підставі як договору концесії, так і договору оренди.

Відповідно до законодавства (ч. 2 ст. 94 ЗК) види господарської діяльності, для яких можуть надаватися земельні ділянки у концесію, визначаються законом. Проте треба звернути увагу на те, що у наведеній земельно-правовій нормі йдеться про види не концесійної, а господарської діяльності, що є значно ширшою. Законом "Про концесії" (ч. 1 ст. 10) умови надання земельної ділянки, необхідної для здійснення концесійної діяльності, віднесені до істотних умов договору концесії. Передбачені особливі вимоги до договірних відносин, пов'язаних з використанням землі на підставі концесії. Так, згідно з ч. 3 ст. 10 Закону "Про концесії", якщо для здійснення концесійної діяльності необхідна земельна ділянка, договір оренди останньої або акт про надання її у користування додаються до концесійного договору. При цьому мається на увазі не державний акт на постійне користування земельною ділянкою, а акт про її надання для використання на підставі концесії. У концесійних законах йдеться про окремі види господарської діяльності, для здійснення яких земельні ділянки можуть надаватися у концесію. Так, відповідно до ст. 1 Закону "Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг" об'єктом концесії можуть бути не тільки позаміські автомобільні дороги загального користування, а й розташовані на землях дорожнього господарства допоміжні споруди, зазначені у концесійному договорі. До них згідно зі ст. 71 ЗК належать майданчики для стоянки транспорту і відпочинку, підприємства та об'єкти служби дорожнього сервісу, снігозахисні, протилавинні та протисельові споруди, вловлюючі з'їзди тощо. Вони призначені для обслуговування рухомого складу, учасників дорожнього руху та розміщення сервісних і ремонтно-технічних служб.

Отже, закріплення в ЗК інституту концесійного землекористування стимулюватиме в подальшому розширення видів підприємницької діяльності, здійснюваних з використанням земельних ресурсів на основі концесії.

Висновки

Земельні ділянки, що знаходяться у власності держави та територіальних громад сіл, селищ та міст, можуть надаватися у тимчасове користування на підставі рішення відповідної ради.

Земельні ділянки, що знаходяться у приватній та колективній власності, можуть надаватися у тимчасове користування на підставі договору на право тимчасового користування землею.

Оренда землі — це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою на підставі договору. Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами і водоймами, які розташовані на них, якщо це передбачено договором. Орендне землекористування може бути короткостроковим і довгостроковим.

Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Концесійне землекористування є самостійним видом строкового та платного володіння і користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на підставі договору концесії.

Договір концесії являє собою угоду, відповідно до якої уповноважений орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування надають на платній і строковій основі суб'єкту підприємницької діяльності право створити об'єкт концесії або істотно поліпшити його і здійснювати управління ним згідно з законом з метою задоволення суспільних потреб.

Список використаної літератури

1. Земельне законодавство України: Зб. нормат.-прав. актів. — К.: Істина, 2004. — 288 с.

2. Аграрне право України: Підручник / За ред. О. О. Погрібного. — К.: Істина, 2004. — 448 с.

3. Правознавство: Підручник / В. Ф. Опришко і ін. — К.: КНЕУ, 2003. — 767 с.

4. Земельне право: Підручник / За ред. В. І. Семчика і ін. — К.: Істина, 2004. — 421 с.

5. Земельне право: Підручник. Погрібний О. О. і ін. — К.: Істина, 2004. — 397 с.